Skip to main content

Объект недвижимости попал в зону комплексного развития территории?

Объект недвижимости попал в зону комплексного развития территории?

Записаться на консультацию

Кто имеет право решать вопрос изъятия земельных участков?

Инициаторами изъятия имущества выступают уполномоченные госорганы, а также организации с целью осуществления их деятельности (к примеру, электросетевая организация, которая планирует строительство ЛЭП).

Список организаций, которые могут обращаться с ходатайствами с целью изъятия участка для государственных нужд, устанавливает само Правительство РФ (пункт 2 статья 56.4 ЗК РФ).
С данными ходатайствами имеют право обращаться (пункт 1 статья 56.4. ЗК РФ):
  • Субъекты естественных монополий.
  • Организации, имеющие разрешения (лицензии) осуществлять деятельность, для обеспечения которой осуществляется изъятие земельного участка или уполномоченные для этого нормативными актами или договорами с органами власти.
  • Недропользователи.
  • Организации, которые заключили договор о комплексном развитии конкретной территории.
Верховный суд (ВС) в определении № 309-КГ15-5924 по делу № А07-21632/2013 (вошло в Обзор судебной практики 13 апреля 2016 года) указал: «…под государственными или муниципальными нуждами понимаются потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно полезных целей), осуществить которые невозможно без изъятия имущества, находящегося в частной собственности. Соответственно, принудительное изъятие не может производиться только или преимущественно в целях получения выгоды другими частными субъектами, деятельность которых лишь опосредованно служит интересам общества».

Решение об изъятии имеет силу на протяжении 3 лет со дня его создания, его можно обжаловать в суде.

Каков поворот событий после принятия решения об изъятии конкретного земельного участка?

Каков поворот событий после принятия решения об изъятии конкретного земельного участка?

На протяжении 10 дней с момента принятия данного решения уполномоченный орган подает информацию об этом на свой сайт, а также публикует решение в СМИ и отправляет копию решения правообладателю недвижимости, в организацию, подавшую ходатайство о самом изъятии, и в регистрирующий орган (подпункт 1, 2 пункта 10 статья 56.6 ЗК РФ). Правообладатель, который получил копию решения, считается поставленным в известность, то есть уведомленным.

Важно знать, что уполномоченный орган может прислать решение даже по электронной почте, и это является законным процессом, несущим силу. После отправки такого рода решения, уполномоченный орган начинает подготовку самого соглашения, которое приводит к самой процедуре изъятия.
Решение об изъятии может быть оспорено в трёхмесячный срок (п. 14 ст. 56.6 ЗК). Соответственно, собственнику недвижимости, желающему его оспорить, необходимо обращаться в суд до того, как уполномоченный орган обратится к нему с иском об изъятии. В споре по иску уполномоченного органа заявить довод о незаконности такого изъятия собственник, скорее всего, уже не сможет. Суд будет разрешать лишь вопрос о размере компенсации.

Услуги LAWYER Consulting

Услуги LAWYER Consulting

Установим законно ли решение об изъятии
Установим законность решения о комплексном развитии, законность установления границ, на которые оно распространяется, которые не могут устанавливаться произвольно
При наличии правового основания подготовим юридическую позицию по оспариванию как решения и действий, связанных с изъятием, так и градостроительной документации, на основании которой оно планируется
Представим интересы собственника в суде на всех стадиях судебного процесса

Для чего необходимо соглашение об изъятии недвижимости?

Для чего необходимо соглашение об изъятии недвижимости?

По закону изъятие недвижимости осуществляется на основании соглашения или решения суда, которое заключается с собственниками и никак иначе.
Перед заключением договора уполномоченный орган проводит подготовительные работы (статья 56.7 ЗК РФ). Каждый правообладатель обязан предоставить доступ к участку для осуществления кадастровых работ и определения цены на рынке недвижимости (пункт 5 статья 56.7 ЗК РФ), в этом случае противостоять этому процессу невозможно.

Имеет ли возможность правообладатель недвижимости не подписывать соглашение об изъятии недвижимости?

Имеет ли возможность правообладатель недвижимости не подписывать соглашение об изъятии недвижимости?

Услуги LAWYER Consulting

Услуги LAWYER Consulting

Получили проект соглашения об изятии недвижимости
Правообладатель согласен на подписание
Правообладатель не согласен на подписание
Проверим законность совершения сделки
Подготовим правовую позицию в обоснование причины не согласия с условиями соглашения об изъятии
Осуществим правовое сопровождение сделки
Подготовим правовую позицию по оспариванию размера компенсации при изъятии
Представим интересы собственника в суде на всех стадиях судебного процесса
Правообладатель может в течение 90 дней с момента получения соглашения принять решение. Он имеет право подписать его и отправить документ в уполномоченный орган либо организацию, то есть инициатору процедуры изъятия. Также, правообладатель может не подписывать соглашение или высказать свои возражения, но в данном случае, нужно предоставить, документ, подтверждающий обоснование замечаний, в том числе по поводу суммы компенсации.

Если же владелец не дает ответ на соглашение, уполномоченный орган либо организация с учетом ходатайства обращаются в суд с иском для принудительного изъятия земельного участка и имеющейся на нём недвижимости (пункт 8-10 статья 56.10 ЗК РФ), после чего проходит изъятие.

Таким образом, принудительно изъять землю могут по решению суда, в случае если правообладатель не успел заключить соглашение, а также, если он не дает своего согласия (статья 282 ГК РФ), поэтому нужно серьёзно относиться к такому процессу, не пускать все на самотек.

Услуги LAWYER Consulting

Услуги LAWYER Consulting

Проверим законность совершения сделки
Осуществим правовое сопровождение сделки
При наличии правового основания подготовим юридическую позицию по оспариванию размера компенсации
Представим интересы собственника в суде на всех стадиях судебного процесса

Как определить размер возмещения за изъятый объект недвижимости?

Как определить размер возмещения за изъятый объект недвижимости?

Возмещение за земельный участок, который изымается для муниципальных или же государственных нужд, дается правообладателю с учётом пункта 1 статьи 281 ГК РФ и никак иначе. Процедура возмещения проходит за средства бюджетной системы РФ. В случае, если решение об изъятии принимается с учетом ходатайства, которое подает организация (инвестор), осуществляющая комплексное развитие территории, то она и возмещает правообладателю всю сумму (пункт 13 статья 56.10 ЗК РФ).
Сумма возмещения определяется с учетом Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», и, учитывая особенности, которые устанавливает Земельный и Гражданский кодексы. Все расходы на процедуру установления рыночной стоимости недвижимости и убытки на досудебном уровне покрывает уполномоченный орган, который принял решение об изъятии.

Как быть правообладателю, если размер возмещения ниже ожидаемого?

Как быть правообладателю, если размер возмещения ниже ожидаемого?

В данном случае правообладатель имеет полное право обратиться в суд, который назначит экспертизу для определения точной рыночной стоимости участка, подлежащего изъятию. Под рыночной стоимостью объекта недвижимости понимается средняя цена, по которой данный объект может быть продан на условиях открытой конкуренции. При этом, для объективности определения цены используется сравнительный подход относительно объектов недвижимости с похожими характеристиками. Он выбирает подобные объекты и, исходя из их данных, устанавливает сумму возмещения запрашиваемого.
Как правило экспертиза позволяет уловить все неточности данного процесса. Сумма компенсации складывается из: рыночной стоимости изымаемого объекта недвижимости и убытков (реального ущерба, причиненного изъятием объекта недвижимости и упущенной выгоды). В любом случае сумма возмещения должна быть достаточной, для того, чтобы была возможность восстановить все потери и никак иначе.

Что необходимо предпринять, для включения в состав убытков, которые понесли из-за изъятия недвижимости?

Что необходимо предпринять, для включения в состав убытков, которые понесли из-за изъятия недвижимости?

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. В убытки можно включить расходы по выплате штрафов, неустоек, возникающих в связи с досрочным прекращением договоров аренды, подряда, поставки и др. Правильно оформленные взаимоотношения с контрагентами позволяют увеличить убытки при расчете суммы возмещения ориентировочно на 20%-30%.
Безусловно, сам материальный ущерб доказать реально, а вот упущенную выгоду намного тяжелее.
Каждому правообладателю, столкнувшемуся с такой ситуацией, необходимо доказать такие обстоятельства, как:
  • имеются ли права на земельный участок либо другой объект недвижимости;
  • сумма дохода, которую должен был получить правообладатель, если бы никакого изъятия не произошло, а также размер расходов, которые он все же понес;
  • предпринимательская деятельность, используя данный объект.

Услуги LAWYER Consulting

Услуги LAWYER Consulting

Подготовим и сопроводим письменные возражения относительно размера возмещения и его расчета
Организуем проведение досудебной оценки с целью установления реального размера возмещения
Подготовим юридическую позицию по оспариванию размера компенсации до обращения в суд уполномоченного органа
Подготовим юридически обоснованные возражения относительно исковых требований уполномоченного органа при подаче им заявления в суд об изъятии недвижимости

Потребуется ли оплатить налог после выплаты за изъятую недвижимость?

Потребуется ли оплатить налог после выплаты за изъятую недвижимость?

Для физических лиц

Для определения базы по налогу на доход физического лица идет учет всех доходов налогоплательщика, которые получены как денежной, так и в натуральной форме, и доходы в форме материальной выгоды. Поэтому возмещение будет относиться к налогооблагаемым доходам, которое получил бывший правообладатель, как физическое лицо. В процессе определения налоговой базы с учётом пункта 3 статья 210 НК РФ каждый налогоплательщик может получить имущественный налоговый вычет в размере стоимости выкупа земельного участка и присутствующих на нём объектов недвижимости. Таким образом, после изъятия у физических лиц недвижимости им предоставляется крупный имущественный налоговый вычет равный стоимости изымаемого имущества. Это можно прочитать в Письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 16.08.2019 года №03 – 04 – 05/62394 «О предоставлении имущественного налогового вычета при изъятии у физического лица недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд». Не стоит забывать о том, что обратиться за вычетом необходимо при подаче декларации в налоговый орган не позже 30 апреля года, который идет за истекшим налоговым периодом.

Для юридических лиц

Если говорить о налоге на прибыль организации, то тут ситуация неординарная. Минфин может указать, что при процедуре изъятия земельного участка в целях муниципальных или государственных нужд он и объекты на нем переходят в муниципальную или же государственную собственность (пункт 4 статья 56.11 ЗК РФ). Важно знать, что имеющиеся права собственности, на земельный участок и объекты на нем, у прежнего владельца останавливаются (пункт 2,3 статья 239.2, подпункт 1, пункт 2 статья 279 ГК РФ). Соответственно, для задач налогообложения переход права собственности признается реализацией, а вот средства, которые получены прошлым собственником, учитывают в состав дохода от реализации. Организация может уменьшать доход на сумму расходов, которые связаны с приобретением изъятия объектов недвижимости. Такой метод можно найти в Письме Минфина России от 09.04.2018 года №03-03-06/1/23095. Также, суд может и не поддержать позицию, которая изложена Минфином. Довольно часто арбитры предполагают, что в момент изъятия имущества для муниципальных или же государственных нужд доходы, учитываемые при исчислении налогов на прибыль, не появляется. Суды считают, что взимание налогов за прибыль размера компенсации за изъятые земельные участки нарушает принцип полного возмещения, определенный законодательством в таких случаях. Так что сумма возмещения не включается в базу налогов при исчислении налогов на имеющуюся прибыль.

ПОМОЖЕМ С РЕАЛИЗАЦИЕЙ,
РЕКОНСТРУКЦИЕЙ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ИЛИ
УСТАНОВИМ СПРАВЕДЛИВУЮ РЫНОЧНУЮ
ЦЕНУ ЗА ИЗЪЯТИЕ!

Одним из ГЛАВНЫХ направлений LAWYER Consulting является сопровождение девелоперских проектов. Выбрав LC в качестве представителя в судах с ДГИ, связанными с объектами самовольного строительства, КРТ или иным земельно-правовым отношениям, можете быть уверены в результате и защите Ваших законных интересов!
Работаем без авансов, по факту!

Нет Вашего случая?

Оставьте заявку, юристы LC подробно проконсультируют
Нужна консультация
Марианна Авакова
«Получив самое ценное – доверие наших Клиентов – мы делаем все необходимое для достижения поставленной цели, оправдываем ожидания, осуществляем полный цикл юридического сопровождения. В портфеле компании более 1000 успешных судебных дел.
Колоссальным преимуществом нашей компании является постоянное развитие, понимание реальных бизнес-процессов на практике, знание специфики в разных областях деятельности, разработанная методика управления качеством предоставляемых юридических услуг.»

Марианна Авакова
генеральный директор LAWYER Consulting

Очень важно обратиться за помощью к профессионалам, как только Вы получили ПЕРВОЕ уведомление о сносе

+7 (495) 109-06-02

О нас

LAWYER Consulting — команда профессионалов и экспертов в области недвижимости!
Наши юристы специализируются исключительно на тех областях права, в которых глубоко разбираются, имеют опыт практической работы и обладают навыками детальной юридической экспертизы для решения самых запутанных и сложных ситуаций.
Расскажем, как сохранить Ваш объект недвижимости!
Накопленный опыт решения дел по легализации объектов самостроя позволяет нам оценивать все риски, использовать действенные методы решения в пользу Клиентов!
Более 20 лет мы оказываем полное юридическое сопровождение!
О нас

Контакты

Адрес: Ленинградский проспект д.80, корп.16, офис 333

Телефон: +7 (495) 109-06-02

Почта: info@lawyercon.ru

Связаться с нами

О нас

Получили соглашение об изъятии

Не устраивает размер возмещения